Comparar o CDI com o rendimento de fundos imobiliários pode distorcer a análise do investidor, porque os dois indicadores representam tipos diferentes de retorno. Enquanto o CDI acompanha de perto a Selic e a política monetária, os FIIs estão ligados à economia real, aos aluguéis, ao valor dos imóveis e à distribuição de renda.
Para Sylvio Martins, sócio e head de Real Estate da Arton Advisors, o CDI é uma referência relevante para os investidores, mas não deveria ser o principal parâmetro para avaliar toda a indústria de fundos imobiliários. Na avaliação dele, a comparação mais adequada é entre ativos da mesma classe. O IFIX, por reunir os principais fundos imobiliários, seria uma referência mais apropriada para verificar o desempenho de um FII diante do próprio setor.
CDI como custo de oportunidade
Otmar Schneider, analista de valores mobiliários da Nord Investimentos, também considera inadequado usar o CDI como benchmark geral dos fundos imobiliários. Para ele, a taxa pode ser útil principalmente como custo de oportunidade, sobretudo quando o investidor decide onde aplicar novos recursos.
A análise deve considerar a perspectiva para os juros, e não apenas o desempenho passado. Se a expectativa for de manutenção da Selic em níveis elevados por vários anos, o CDI pode ser competitivo. Caso o cenário esperado seja de queda dos juros, os fundos imobiliários podem se beneficiar da geração de renda e da valorização dos ativos.
Schneider afirma que observar o desempenho dos últimos dois ou três anos e concluir que a renda fixa continuará sendo necessariamente superior pode levar a uma decisão inadequada. “O investimento é feito daqui para frente”, afirma.
Dividend yield não representa o retorno total
O dividend yield mede a renda distribuída pelo FII em relação ao preço da cota. Já o CDI representa uma taxa de juros que, na prática, incorpora o retorno total da aplicação. Por isso, comparar diretamente um fundo com dividend yield de 8% ou 9% ao ano a um CDI de 14% pode deixar de fora elementos importantes.
Nos fundos de tijolo, por exemplo, o retorno também pode incluir a correção dos contratos pela inflação e a valorização da cota. Há ainda riscos relacionados à vacância, à inadimplência e a revisões negativas nos contratos. Assim, um fundo com distribuição inicial menor que o CDI pode ter desempenho competitivo no longo prazo, dependendo da evolução desses fatores.
A tributação também precisa entrar na conta. Para uma comparação mais justa com os rendimentos dos FIIs, Schneider recomenda considerar o CDI líquido de Imposto de Renda.
A comparação pode ser mais direta em fundos de papel indexados ao CDI e em estruturas de crédito. Martins afirma que ela é válida para FIIs que reproduzem características desse tipo de ativo.
IFIX e IMA-B como referências
Marcos Baroni, Head de Fundos Imobiliários da Suno Research, recomenda separar as referências conforme o objetivo do investidor. O CDI pode servir para avaliar reservas de liquidez e o custo de oportunidade, enquanto os FIIs devem ser analisados como ativos geradores de renda.
Baroni prefere o IFIX para verificar se uma carteira está acima ou abaixo da média do mercado. Ele também considera o IMA-B uma referência adequada, porque o índice reúne títulos públicos indexados à inflação. Na avaliação do especialista, FIIs e esses títulos podem ser usados em estratégias de longo prazo e geração de renda, além de sofrerem os efeitos da marcação a mercado.
“É só não fazer dessa referência o único fator ou o principal fator para tomar a decisão”, afirma Baroni. O CDI pode contribuir para a análise, mas não deve determinar sozinho se um fundo imobiliário é caro, barato, bom ou ruim.
