SÃO PAULO — O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) responde por mais da metade dos lançamentos e das vendas de imóveis residenciais novos no Brasil. Na cidade de São Paulo, o programa representa dois terços dos negócios do setor.
O avanço ocorre após o governo federal ampliar o teto de preços e as faixas de renda, reduzir juros e criar a faixa 4. Com as mudanças, passaram a ser atendidos imóveis de até R$ 600 mil e pessoas com renda de até R$ 13 mil por mês. Estados e prefeituras também começaram a conceder subsídios adicionais. Em São Paulo, os valores variam entre R$ 10 mil e R$ 16 mil para complementar o pagamento da entrada.
A expansão do programa também é associada às mudanças na lei de zoneamento da capital paulista, que permitiram prédios maiores nas proximidades de linhas de ônibus, trem e metrô. A alteração favoreceu a criação de empreendimentos populares.
Juros pressionam a classe média
O economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, afirmou que a procura pelo MCMV é favorecida pelas taxas de financiamento, que ficam entre 4,5% e 8,16% ao ano com subsídios do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Fora do programa, o crédito imobiliário custa por volta de 12% a 14% ao ano.
Petrucci disse que parte relevante da demanda vem de famílias de baixa renda que vivem em moradias precárias ou enfrentam aluguel elevado. O programa atende principalmente pessoas que ganham até R$ 5 mil, grupo associado ao déficit habitacional e à busca pela primeira moradia.
Para Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), a maior participação do MCMV também resulta da queda nas vendas de imóveis de médio e médio-alto padrão em São Paulo, avaliados entre R$ 600 mil e R$ 2,25 milhões. A classe média enfrenta preços elevados e juros altos, enquanto consumidores de maior renda mantêm as compras, segundo ele.
Petrucci estima que, se as taxas de juros de dois dígitos continuarem, o programa poderá alcançar 60% ou 65% das unidades comercializadas no mercado nacional, proporção semelhante à registrada em São Paulo.
Incorporadoras ampliam atuação
Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux e Tecnisa estão entre as empresas que passaram a atuar no MCMV. A REM também entrou nesse segmento e lançará, em setembro, seu primeiro empreendimento econômico, com a marca Vér. O projeto terá 513 apartamentos no Alto da Lapa.
O presidente da REM, Rodrigo Mauro, afirmou que a empresa decidiu diversificar suas atividades diante da dificuldade enfrentada pela classe média-alta. A companhia firmou parcerias com Vinx e Vittalar, do Grupo 2Continentes, e montou equipes próprias de vendas e engenharia. A empresa pretende lançar, em até dois anos, um condomínio de 2,5 mil apartamentos em um terreno de 7 mil metros quadrados no Jaguaré, ao lado da USP.
A ADN, que atua em 11 municípios do interior, entre eles Campinas, Sorocaba e Ribeirão Preto, prepara seu primeiro lançamento na capital para 2027. O empreendimento terá 700 apartamentos na Água Branca. A empresa produz 3 mil unidades por ano no interior e vê São Paulo como uma nova frente de crescimento.
O sócio da ADN, Pedro Donadon, apontou a margem de lucro apertada como o principal desafio do programa. Segundo ele, a operação exige eficiência no desenvolvimento dos projetos e na engenharia.
Estoque permanece limitado
Apesar do aumento dos lançamentos, o estoque do MCMV ainda é considerado pequeno em relação ao ritmo de vendas. Em São Paulo, são 52,8 mil unidades, alta de 58% em um ano, volume equivalente a 8 meses de vendas.
No Brasil, o estoque soma 137,1 mil unidades, crescimento de 23% em um ano e correspondência a 7,6 meses de vendas. Na crise de 2014, o estoque absoluto era menor, mas representava entre 15 e 20 meses de vendas. Para Petrucci, o nível atual permanece relativamente baixo.
