SÃO PAULO — As regras de operação do Campo de Marte passaram a exigir autorização do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), da Força Aérea Brasileira (FAB), para construções acima de 45 metros em uma área de 20 quilômetros ao redor do aeroporto. A mudança começou em abril e está relacionada à adoção de voos por instrumentos, prevista para começar em 15 de setembro.
Antes, a exigência valia apenas para empreendimentos localizados em um raio de 2,5 quilômetros. A medida atinge projetos imobiliários e também hospitais, universidades e outros equipamentos. De acordo com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, a parcela da cidade submetida a restrições construtivas relacionadas aos voos do Campo de Marte passou de 2,98% para 52,7%.
Considerando também Congonhas e Guarulhos, a área do município com algum tipo de restrição por causa de aeroportos aumentou de 64% para 71% do território.
Impacto no setor imobiliário
Representantes das incorporadoras afirmam que os empreendimentos podem precisar ser mais baixos do que o planejado ou enfrentar prazo maior para aprovação. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) estima custo adicional de até R$ 2,7 bilhões por ano para as empresas do setor.
Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, questiona o alcance da medida e afirma que o aeroporto, por estar em uma área mais baixa, impõe uma restrição de gabarito a grande parte da cidade. A Abrainc defende uma solução negociada que mantenha a segurança aérea sem prejudicar a construção de moradias, a geração de empregos e o desenvolvimento urbano.
Pedidos de autorização
Dados do Decea mostram que os pedidos de pareceres para novas obras cresceram 48%. Entre julho e 15 de dezembro de 2025, quando vigoravam regras para voos visuais, foram registrados 6.399 pedidos. Desse total, 4.175 receberam aprovação imediata e 728, equivalentes a 12%, passaram por análise técnica.
De 16 de dezembro de 2025 a 30 de junho de 2026, já sob as regras de voos por instrumentos, foram 8.187 pedidos. Houve 4.656 aprovações imediatas e 1.081 processos de análise técnica, ou 13% do total.
O Decea afirma que a taxa semelhante de encaminhamento para avaliações aprofundadas demonstra a compatibilidade entre o desenvolvimento urbano e a segurança das operações aéreas. Rogerio Prado, CEO da PAX Aeroportos, usa os números para sustentar que a alteração não inviabiliza o mercado imobiliário.
A mudança de voos visuais para voos por instrumentos estava prevista no contrato de concessão assumido pela Pax em 2022. No primeiro momento, as operações por instrumentos ficarão restritas ao período entre 6h e 6h59, com limite de quatro pousos ou decolagens. A expectativa é ampliar gradualmente os tipos de aeronaves autorizados.
Prazo para análise
O novo plano de proteção estabelece faixas diferentes de limite para a altura dos edifícios, considerando a altitude em relação ao nível do mar. Mônica Marcondes de Castilho, diretora executiva da GPC Assessoria Aeroportuária, cita Perdizes, Santana e o centro como áreas próximas ao Campo de Marte afetadas pelas regras.
Segundo Mônica, as dispensas que antes podiam evitar a análise da Aeronáutica deixaram de ser comuns. O prazo, que costumava ser de cerca de três semanas, pode chegar a quase 60 dias.
Ela afirma, porém, que ultrapassar a altitude máxima não torna automaticamente um projeto inviável. Durante a avaliação, pode ser aplicado o princípio de sombra, pelo qual uma construção mais baixa, dentro de determinado volume, não acrescentaria interferência relevante à operação aérea. A aplicação depende da análise do caso e não é automática.
