A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) julga nesta terça-feira (8) dois processos administrativos sobre a terceira emissão de cotas do fundo imobiliário Brazil Realty. A análise envolve suspeitas sobre avaliações de imóveis e participações societárias, além de negociações que teriam criado liquidez para os papéis antes da venda a investidores.
Entre os acusados estão a Sefer Investimentos, seu controlador Benjamim Botelho de Almeida, o Banco Master e Daniel Vorcaro. Henrique Moura Vorcaro e Felipe Cançado Vorcaro também respondem ao processo. Sefer e Banco Master foram liquidados pelo Banco Central. Os três Vorcaro estão presos preventivamente por supostas fraudes financeiras investigadas na Operação Compliance Zero, da Polícia Federal.
O caso está na CVM desde 2020 e teve o julgamento suspenso duas vezes por pedidos de vista. Otto Lobo, atual presidente da autarquia e então relator, fez o primeiro pedido. O segundo foi apresentado pelo diretor João Accioly, atual relator.
Valores da emissão
O Brazil Realty captou R$ 139,1 milhões até março de 2020. Desse montante, R$ 109 milhões, cerca de 78%, foram pagos com ativos entregues pelas empresas Talent, Espaço e Milo. A área técnica da CVM afirma que os laudos usados nas avaliações eram falsos, inconsistentes ou inadequados, o que teria elevado artificialmente o patrimônio do fundo.
A acusação aponta que empresas relacionadas aos envolvidos compravam e vendiam as cotas entre si. O objetivo teria sido dar aparência de liquidez e credibilidade aos preços antes da transferência dos papéis para investidores finais.
Um dos episódios envolve a Talent, que recebeu R$ 28,7 milhões em cotas em troca de ações da Brasil Realty Empreendimentos. Os papéis estavam relacionados à avaliação de um imóvel de 7.111 metros quadrados em Nova Lima (MG). Conforme a acusação, o valor do empreendimento passou de R$ 7,1 milhões para R$ 70,9 milhões com base em um laudo atribuído à Pedrosa Consultores.
A Pedrosa Consultores negou a autoria do documento, classificou-o como fraude e registrou boletim de ocorrência. No dia seguinte, a Talent vendeu R$ 15 milhões em cotas à Entre Investimentos, com valorização de 22,2% em um único dia. Em cinco meses, as vendas chegaram a R$ 34,7 milhões, com ganho de R$ 6,1 milhões, segundo os cálculos da fiscalização.
Outros ativos analisados
A Espaço Engenharia recebeu cotas em troca de 50 lotes em Nova Lima avaliados em R$ 10,4 milhões. A CVM questiona o laudo, baseado em quatro imóveis anunciados em um site imobiliário. Em pesquisa própria, a área técnica encontrou valor médio 37% menor e estimou que o conjunto valeria R$ 6,5 milhões.
As matrículas permaneciam em nome de outra empresa, sem o registro das restrições legais aplicáveis aos imóveis do fundo, segundo a fiscalização. A Espaço vendeu toda a posição em quatro operações realizadas em cerca de cinco meses, por R$ 11,7 milhões. As compradoras foram a Sefer e a Entre.
No caso da Milo, foram entregues cotas no valor de R$ 70 milhões em troca de participações na MGI Desenvolvimento Imobiliário, da família Vorcaro. A avaliação estava ligada principalmente a um imóvel de 76 mil metros quadrados em Contagem (MG).
A acusação afirma que a participação societária recebeu avaliação de R$ 146,6 milhões. Como correspondia a 30,5% de um patrimônio líquido de R$ 296,1 milhões, o cálculo resultaria em R$ 90,3 milhões. A diferença seria de aproximadamente R$ 56 milhões. A fiscalização também questiona versões divergentes do laudo e a metodologia aplicada ao terreno.
Atuação de intermediários
A Sefer era administradora fiduciária do fundo e líder da intermediação da oferta. Para a acusação, a instituição não fez as diligências necessárias sobre os laudos, aceitou ativos sobreavaliados e participou de negociações no mercado secundário com empresas relacionadas.
A FG Participações, controlada integralmente por Benjamim Botelho, controlava a Sefer por meio da Foco Participações e também tinha participação na Entre Investimentos. A acusação atribui à Entre a função de comprar cotas dos subscritores e revendê-las a outros investidores.
Entre novembro de 2018 e março de 2020, a Entre fez 177 operações, com compras de R$ 350,7 milhões e vendas de R$ 358,4 milhões. Pela metodologia de preço médio da fiscalização, houve prejuízo líquido de R$ 418,4 mil.
O Banco Master também é acusado de participar das negociações com Daniel Vorcaro e a Viking Participações. O banco teria comprado 7 milhões de cotas e vendido 10,1 milhões, com ganho estimado de R$ 10,8 milhões. A Viking teria obtido resultado positivo de R$ 836,8 mil, enquanto Vorcaro registrou prejuízo individual de R$ 6,8 milhões.
A Jaguar, ligada a Benjamim Botelho, teria obtido ganho de R$ 7 milhões. Já os investidores finais, em sua maioria fundos administrados por terceiros, tiveram prejuízo de R$ 5,8 milhões e mantiveram posições relevantes em carteira.
Aportes em dinheiro e outras acusações
O Banco Master declarou ter comprado R$ 16,8 milhões em cotas. A fiscalização não encontrou inicialmente quatro transferências, que totalizavam R$ 2,65 milhões. Duas, de R$ 750 mil e R$ 900 mil, foram posteriormente consideradas esclarecidas.
As outras duas, de R$ 500 mil cada, aparecem em comprovantes que indicavam transferências do próprio fundo para um escritório de advocacia, e não a entrada dos recursos na conta do Brazil Realty. Para a acusação, o episódio reforça a suspeita de fraude.
Além da operação considerada fraudulenta, os processos tratam de possíveis violações de regras da oferta pública e de deveres fiduciários e informacionais. A CVM aponta falta de diligência da Sefer, falhas na divulgação de informações, ausência de comprovação de aprovação específica dos aportes em assembleia de cotistas e atraso nas demonstrações financeiras.
A Talent, a Espaço e seus representantes também são acusados de dificultar a fiscalização por não atenderem a pedidos de documentos e esclarecimentos feitos pela autarquia.
