SÃO PAULO — O mercado de apartamentos de alto padrão e luxo desacelerou em 2026 após um recorde de lançamentos e vendas no ano anterior. As unidades vendidas caíram 39% no primeiro semestre, na comparação com o mesmo período de 2025, enquanto os lançamentos recuaram 53%. No segundo trimestre, a retração nas vendas chegou a 53%, segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária.
Fábio Tadeu Araújo, presidente da consultoria, avaliou que o setor atingiu o limite de expansão. “O mercado chegou a um topo. A partir daí, não tem como crescer mais”, afirmou.
A oferta aumentou depois que as incorporadoras dobraram os lançamentos nos últimos cinco anos. Ao mesmo tempo, o número de famílias capazes de comprar imóveis com valores elevados é limitado. O preço médio chegou a R$ 2,9 milhões no alto padrão, alta de 47% em um ano, e a R$ 10,8 milhões no segmento de luxo, avanço de 24%.
Oferta maior reduz apelo da exclusividade
O público desses imóveis, de acordo com Araújo, não compra por necessidade. Como as famílias já têm moradia própria, a decisão depende do desejo despertado por fatores como localização, planta, comodidades do condomínio e marcas associadas ao projeto. A percepção de que os imóveis são raros também influencia a compra, mas a oferta maior reduziu esse efeito.
Nos Jardins, há pelo menos nove estandes e canteiros abertos de projetos de alto padrão. Na Rua Guarará, 575, a Benx constrói o Autor Jardins, com unidades de 188 m² a 489 m² e preços a partir de R$ 5,8 milhões. Na Alameda Lorena, 70, a Yuny lançou um residencial com plantas de 300 m² a 713 m², com valores entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões. Na Rua Manuel da Nóbrega, 950, a Even oferece apartamentos do Esther Ibirapuera de 251 m² a 334 m², anunciados entre R$ 9,5 milhões e R$ 13 milhões.
André Mazini, analista do Citi, afirmou que a quantidade de projetos enfraqueceu o discurso de exclusividade. Luciano Amaral, presidente da Benx, disse que os compradores passaram a pesquisar mais e visitar vários empreendimentos antes de fechar negócio.
Além do excesso de oferta, incorporadores apontaram os juros elevados e as incertezas relacionadas a eleições, tarifaço e guerras como fatores que dificultam as vendas. Para Mazini, em muitos casos, manter o dinheiro aplicado tornou-se mais interessante do que comprar um imóvel na planta.
Incorporadoras reduzem lançamentos
Com a menor velocidade das vendas, empresas passaram a adiar projetos e compras de terrenos para evitar o aumento dos estoques. A Even lançou dois empreendimentos no primeiro semestre e prorrogou um terceiro. Márcio Moraes, presidente da companhia, disse que o processo entre visita, negociação e assinatura de contrato está levando em torno de 90 dias.
A Benx manteve os lançamentos programados, mas adiou algumas aquisições de terrenos. Amaral afirmou que a empresa está mais conservadora desde o ano passado e estimou menos lançamentos neste ano e no próximo, com melhora a partir de 2028 caso os juros se aproximem de 10%.
Na JHSF, Augusto Martins disse que o mercado de luxo permanece saudável para a companhia. A empresa constrói o Reserva Cidade Jardim, na Marginal Pinheiros, com quatro torres residenciais e 146 apartamentos na faixa de R$ 30 milhões. Mais da metade das unidades já foi vendida, segundo o executivo.
A Construtora Adolpho Lindenberg vendeu 21 dos 39 apartamentos de um residencial lançado em Moema em um único fim de semana de agosto. Os imóveis têm preços a partir de R$ 14 milhões.
A Brain estima que o estoque de imóveis de alto padrão e luxo corresponda a 18 meses de vendas. Araújo afirmou que o nível não indica uma crise e atribuiu a redução dos lançamentos a uma decisão das empresas para controlar a oferta.
Dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), considerando o tamanho dos apartamentos, apontam estoque de 19,6 meses para unidades entre 86 m² e 130 m², 20 meses para imóveis entre 131 m² e 180 m² e 21 meses para unidades acima de 180 m². A média desses segmentos fica em torno de 12 a 13 meses de vendas. Para Mazini, o mercado de luxo está em um nível de alerta que vai “do amarelo para o vermelho”.
